Recibir una vivienda en herencia puede parecer, a primera vista, un regalo. Sin embargo, cuando llega el momento de venderla, muchos propietarios descubren que Hacienda tiene la última palabra. Lo que parecía un ingreso limpio y directo se convierte en un proceso lleno de matices fiscales que conviene conocer antes de dar el paso.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial en una vivienda heredada
A diferencia de una vivienda comprada, en la que sabes perfectamente el precio de adquisición, en una herencia el cálculo es diferente. No pagaste nada al recibirla, pero sí se establece un valor de adquisición: normalmente el que tenía la vivienda en la fecha del fallecimiento de la persona que la dejó en herencia.
Ese valor inicial puede ajustarse sumando ciertos gastos de adquisición, como notaría, registro o los costes derivados del propio proceso hereditario.
¿Por qué es tan importante este punto? Porque cuando vendas la vivienda, la ganancia patrimonial se calculará sobre la diferencia entre ese valor heredado y el precio final de venta.
👉 Ejemplo práctico: heredas un piso valorado en 100.000 € y lo vendes por 150.000 €. Para Hacienda, tu ganancia patrimonial son 50.000 €, y será esa cifra la que tribute en tu declaración de la renta.
El Impuesto de Sucesiones: el primer peaje al heredar
Muchos herederos piensan que, tras pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, ya han cumplido con Hacienda. Pero no es así.
Ese impuesto, que varía según la comunidad autónoma y el grado de parentesco con el fallecido, no exime de declarar la ganancia patrimonial si más adelante decides vender la vivienda.
Es decir: primero pagas por recibir la herencia, y después tributas por la diferencia si acabas vendiendo la propiedad.
Qué impuestos tendrás que afrontar al vender
Cuando llega el momento de la venta, el impuesto que entra en juego es el de la renta.
La ganancia patrimonial obtenida se suma a tu base del ahorro y tributa según los tramos fijados cada año (en 2025: entre un 19% y un 27% según el importe).
Además, el Ayuntamiento puede cobrar la plusvalía municipal, que grava el aumento del valor del suelo durante los años en los que la vivienda estuvo a nombre del fallecido.
En conjunto, estos impuestos pueden suponer un porcentaje importante de la operación, de ahí la necesidad de planificar con antelación.
¿Se puede reducir la carga fiscal al vender una vivienda heredada?
La respuesta es sí, pero depende de la situación personal y de cómo se gestione la operación.
Existen casos en los que se pueden aplicar exenciones o deducciones que alivien el pago a Hacienda:
- Si conviertes la vivienda heredada en tu residencia habitual y cumples los requisitos, podrías aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual al venderla más adelante.
- Determinadas reducciones están disponibles en algunas comunidades autónomas, aunque requieren cumplir plazos y condiciones muy concretas.
- En ventas posteriores, también es posible deducir ciertos gastos asociados a la adquisición y la transmisión (notaría, registro, honorarios profesionales…).
👉 El problema es que muchas de estas opciones se pierden si no se planifican bien desde el inicio.
Por qué no conviene vender una vivienda heredada sin asesoramiento
Lo más habitual es que un heredero se lance a vender pensando en el beneficio neto que obtendrá. Pero la realidad es que, sin un buen cálculo de impuestos y gastos, el resultado puede ser muy diferente al esperado.
Un mal paso puede significar pagar más de la cuenta, incumplir plazos o, incluso, tener problemas con Hacienda años después.
En Arena Gestión Inmobiliaria lo vemos cada día: propietarios que llegan confundidos y con miedo a “lo que Hacienda pueda reclamar”. Nuestra labor es acompañarles desde la valoración inicial hasta el cierre de la venta, explicando cada detalle legal y fiscal para que no haya sobresaltos.
Conclusión: vender una vivienda heredada requiere planificación
Vender un inmueble heredado no es un simple trámite: implica conocer cómo se calcula la ganancia patrimonial, qué impuestos ya pagaste y cuáles tendrás que pagar después, y qué opciones existen para reducir esa carga fiscal.
Con la ayuda adecuada, la operación puede resolverse de forma clara, transparente y segura, permitiéndote obtener el mejor rendimiento de ese patrimonio familiar.
👉 ¿Has heredado una vivienda y quieres venderla en Almería o Roquetas de Mar? Hablemos y te explico cómo organizar la operación de forma eficiente, legal y sin sorpresas con Hacienda.
