Muchos propietarios creen que, al vender un piso en la playa o un apartamento en el centro, pueden librarse de pagar impuestos si compran otra vivienda con ese dinero.
La realidad es diferente: cuando se trata de una segunda vivienda, Hacienda siempre exige tributar por la ganancia patrimonial obtenida.
Segunda vivienda: cómo la diferencia Hacienda de la habitual
La clave está en entender qué considera Hacienda como vivienda habitual.
- Se entiende como tal aquella en la que resides de manera efectiva durante al menos tres años.
- Todo lo que quede fuera —piso de vacaciones, apartamento heredado, vivienda alquilada— entra en la categoría de segunda vivienda.
👉 Subrayado: Esto significa que si vendes tu apartamento de vacaciones en Roquetas de Mar, aunque reinviertas el dinero en otra casa, no podrás aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.
¿Qué impuestos se pagan al vender una segunda vivienda?
Cuando vendes, la ganancia que obtienes se considera rendimiento del ahorro.
Por tanto, deberás declararla en la renta y pagar según los tramos vigentes en 2025:
- Hasta 6.000 € de ganancia → 19%
- De 6.000 a 50.000 € → 21%
- De 50.000 a 200.000 € → 23%
- Más de 200.000 € → 27%
Ejemplo práctico
Imagina que compraste tu apartamento por 90.000 € y lo vendes por 130.000 €.
Has generado una ganancia patrimonial de 40.000 €.
Esto implica que Hacienda aplicará un tipo del 19% hasta los primeros 6.000 € y del 21% sobre los 34.000 € restantes.
El resultado: unos 8.340 € a pagar en tu declaración de la renta.
La exención por reinversión no aplica en segundas residencias
La famosa exención que permite no tributar cuando compras otra vivienda tras vender la anterior solo se aplica en la vivienda habitual.
- Si vendes una segunda vivienda → siempre tributas.
- Aunque el dinero se reinvierta en otra casa, Hacienda no lo considera motivo de exención.
👉 Esto incluye apartamentos en la costa, viviendas heredadas o pisos alquilados.
¿Y si el vendedor tiene más de 65 años?
Hay un caso muy favorable para quienes superan los 65 años:
- Si venden su vivienda habitual, la ganancia está exenta de impuestos.
- Pero si lo que venden es una segunda vivienda, tampoco en este caso existe exención.
Es decir, la edad no cambia nada cuando no se trata de la residencia principal.
Otros gastos a tener en cuenta además de los impuestos
La tributación en la renta no es el único coste que tendrás al vender. Debes sumar:
- Gastos de notaría por la firma de la compraventa.
- Registro de la propiedad si hay cancelación de cargas.
- Plusvalía municipal que cobra el Ayuntamiento.
- Posibles gastos de cancelación de hipoteca, si la vivienda aún la tenía inscrita.
👉 Por eso, es importante calcular la operación de forma global: lo que recibes realmente tras impuestos y gastos puede ser muy distinto al precio de venta.
Planificación fiscal: clave para vender sin sorpresas
Vender una segunda vivienda siempre implica pasar por Hacienda.
La diferencia entre hacerlo sin planificación o con asesoramiento puede suponer miles de euros.
En Arena Gestión Inmobiliaria ayudamos a nuestros clientes a preparar la venta de manera estratégica, anticipando todos los gastos legales y fiscales para que la operación sea clara y transparente desde el inicio.
👉 Porque vender una vivienda no es solo encontrar comprador: también es asegurarte de que tu dinero rinde lo máximo posible.
Conclusión: vender una segunda vivienda implica siempre tributar
Si estás pensando en vender tu piso en la playa, una casa heredada o una vivienda que ya no usas como residencia habitual, debes tenerlo claro: Hacienda siempre reclamará impuestos sobre la ganancia.
La mejor forma de afrontarlo es planificar la venta, calcular bien lo que recibirás neto y dejarte acompañar por profesionales que conozcan cada detalle del proceso.
En Arena Gestión Inmobiliaria te ayudamos a organizar la operación de inicio a fin, sin sorpresas, con toda la parte legal y fiscal bajo control.
👉 ¿Quieres vender una segunda vivienda en Almería o Roquetas de Mar? Escríbenos y te asesoramos para que todo quede perfectamente calculado desde el principio.
