Una de las dudas más frecuentes al vender una vivienda en Almería o en cualquier punto de España es clara: “Si vendo mi casa, pero con ese dinero compro otra, ¿tengo que pagar impuestos a Hacienda?”
La respuesta depende de tu situación concreta. Vamos a verlo paso a paso para que sepas exactamente qué obligaciones fiscales tendrás y cómo evitar sorpresas desagradables.
La clave: la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda
Cuando vendes una vivienda, si el precio de venta es mayor al que pagaste en su día, se genera lo que se llama una ganancia patrimonial.
En condiciones normales, esta ganancia debe declararse en la Declaración de la Renta y pagar impuestos por ella.
👉 Ahora bien, existen exenciones y situaciones especiales que pueden ahorrarte este pago, siempre que cumplas los requisitos que marca Hacienda.
Exención por reinversión en vivienda habitual
La excepción más común es la exención por reinversión en vivienda habitual.
¿En qué consiste?
Si el dinero que obtienes de la venta lo destinas a comprar otra vivienda que será tu residencia habitual (mira aquí nuestra guía para vender tu vivienda), no tendrás que pagar impuestos por la ganancia generada.
Condiciones que impone Hacienda
- Plazo de 2 años: dispones de hasta 2 años desde la venta para reinvertir en la nueva vivienda.
- Debe ser vivienda habitual: la nueva casa debe ser realmente tu residencia principal. No sirve si es una segunda residencia, un piso para alquilar o una vivienda vacacional.
- Uso total o parcial del dinero: si solo reinviertes una parte del dinero, la exención se aplicará proporcionalmente.
👉 Esta normativa afecta directamente a quienes venden su vivienda en Roquetas de Mar para mudarse a otra dentro de la provincia o a otra ciudad.
Exención para mayores de 65 años
Otra situación muy favorable es la de los propietarios de más de 65 años.
¿Qué ocurre si tienes 65 años o más?
Si vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta de tributación aunque no compres otra vivienda después.
Esto significa que puedes quedarte todo el dinero limpio de impuestos.
Es una medida pensada para facilitar la liquidez en la jubilación y dar libertad al propietario para decidir qué hacer con ese capital.
¿Y si la vivienda que vendo no es mi residencia habitual?
Aquí es donde surgen más confusiones.
Si vendes un inmueble que ya no es tu vivienda habitual (por ejemplo, un piso que ahora tienes alquilado o una casa que usaste como segunda residencia), la exención no aplica.
En este caso, aunque compres otra vivienda después, tendrás que declarar la ganancia en la Renta y pagar el porcentaje correspondiente.
👉 Es importante planificar con antelación si quieres aprovechar la exención de Hacienda.
Cómo tributa la ganancia patrimonial en la Renta
Para que lo tengas claro, te resumo los tramos vigentes en 2025:
- Hasta 6.000 € de ganancia: 19%
- De 6.000 a 50.000 €: 21%
- De 50.000 a 200.000 €: 23%
- Más de 200.000 €: 27%
👉 Por eso, una mala planificación puede costarte miles de euros en impuestos.
Ejemplo práctico: vender y comprar en Roquetas de Mar
Imagina que vendes tu piso en Roquetas de Mar por 150.000 €, cuando en su día lo compraste por 100.000 €.
La ganancia patrimonial es de 50.000 €.
- Si reinviertes todo ese dinero en tu nueva vivienda habitual antes de 2 años, no pagarás nada a Hacienda.
- Si decides invertir solo 25.000 € y usar el resto para otros fines, la exención será proporcional: tributarías por el 50% de la ganancia.
Conclusión: planifica tu venta y evita sorpresas con Hacienda
Vender tu casa y comprar otra puede salirte libre de impuestos, siempre que cumplas las condiciones que exige Hacienda.
El truco está en planificarlo antes de firmar, asegurándote de que la nueva vivienda será tu residencia habitual y de que haces la reinversión en el plazo correcto.
En Arena Gestión Inmobiliaria ayudamos a nuestros clientes no solo a vender y comprar, sino también a gestionar la parte legal y fiscal de la operación, para que la decisión sea segura y sin sustos.
👉 ¿Estás pensando en vender tu vivienda y mudarte a otra? Hablemos y te asesoramos para que Hacienda no se quede con parte de tu nuevo proyecto.
