Una de las preguntas más frecuentes al vender una vivienda en Roquetas de Mar (Almería) o en cualquier punto de España que se hacen los clientes es: “Si vendo mi piso y compro otro ¿pago a Hacienda?”.
La respuesta depende de tu situación concreta. Vamos a verlo paso a paso para que sepas exactamente qué obligaciones fiscales tendrás y cómo evitar sorpresas desagradables.
La clave: la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda
Cuando vendes una vivienda, si el precio de venta es mayor al que pagaste en su día, se genera lo que se llama una ganancia patrimonial.
En condiciones normales, esta ganancia debe declararse en la Declaración de la Renta y pagar impuestos por ella.
👉 Ahora bien, existen exenciones y situaciones especiales que pueden ahorrarte este pago, siempre que cumplas los requisitos que marca Hacienda.
Exención por reinversión en vivienda habitual
La excepción más común es la exención por reinversión en vivienda habitual.
¿En qué consiste?
Si el dinero que obtienes de la venta lo destinas a comprar una vivienda en Roquetas de Mar que será tu residencia habitual, puedes beneficiarte de la exención por reinversión, siempre que cumplas los requisitos.
Condiciones que impone Hacienda
- Plazo de 2 años: dispones de hasta 2 años desde la venta para reinvertir en la nueva vivienda.
- Debe ser vivienda habitual: la nueva casa debe ser realmente tu residencia principal. No sirve si es una segunda residencia, un piso para alquilar o una vivienda vacacional.
- Uso total o parcial del dinero: si solo reinviertes una parte del dinero, la exención se aplicará proporcionalmente.
👉 Esta normativa afecta directamente a quienes necesitan vender su piso en Roquetas de Mar o una casa para mudarse a otra vivienda dentro de la provincia o a otra ciudad.
Exención para mayores de 65 años
Otra situación muy favorable es la de los propietarios de más de 65 años.
¿Qué ocurre si tienes 65 años o más?
Si vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta de tributación aunque no compres otra vivienda después.
Esto significa que puedes quedarte todo el dinero limpio de impuestos.
Es una medida pensada para facilitar la liquidez en la jubilación y dar libertad al propietario para decidir qué hacer con ese capital.
¿Y si la vivienda que vendo no es mi residencia habitual?
Aquí es donde surgen más confusiones.
Si vendes un inmueble que ya no es tu vivienda habitual (por ejemplo, un piso que ahora tienes alquilado o una casa que usaste como segunda residencia), la exención no aplica.
En este caso, aunque compres otra vivienda después, tendrás que declarar la ganancia en la Renta y pagar el porcentaje correspondiente.
👉 Es importante planificar con antelación si quieres aprovechar la exención de Hacienda.
Cómo tributa la ganancia patrimonial en la Renta
Para que lo tengas claro, te resumo los tramos vigentes en 2025:
- Hasta 6.000 € de ganancia: 19%
- De 6.000 a 50.000 €: 21%
- De 50.000 a 200.000 €: 23%
- Más de 200.000 €: 27%
👉 Por eso, una mala planificación puede costarte miles de euros en impuestos.
Ejemplo práctico: vender y comprar en Roquetas de Mar
Imagina que decides vender tu piso en Roquetas de Mar por 150.000 €, cuando en su día lo compraste por 100.000 €.
La ganancia patrimonial es de 50.000 €.
- Si reinviertes todo ese dinero en tu nueva vivienda habitual antes de 2 años, no pagarás nada a Hacienda.
- Si decides invertir solo 25.000 € y usar el resto para otros fines, la exención será proporcional: tributarías por el 50% de la ganancia.
Conclusión: planifica tu venta y evita sorpresas con Hacienda
Vender tu casa y comprar otra puede salirte libre de impuestos, siempre que cumplas las condiciones que exige Hacienda.
El truco está en planificarlo antes de firmar, asegurándote de que la nueva vivienda será tu residencia habitual y de que haces la reinversión en el plazo correcto.
En Arena Gestión Inmobiliaria ayudamos a nuestros clientes tanto a vender su vivienda en Roquetas de Mar y comprar una nueva casa o piso, como a gestionar la parte legal y fiscal de la operación, para que la decisión sea segura y sin sustos.
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Si compre por 170 y vendo por 265 (95 de beneficio) si compro por 245… tengo que pagar algo ha hacienda(20)??
No acabo de entender si cuentan por el total o sólo por los beneficios en este caso serían 95000€ seria comprar por esos 95 o por los 265000€???
Hacienda no calcula sobre el precio total de venta, sino sobre la ganancia obtenida.
En tu caso:
Compra: 170.000 €
Venta: 265.000 €
Ganancia: 95.000 €
Ese es el importe sobre el que tributas 95.000 € y no los 265.000 €.
Tengo 63 años y he vendido mi piso para comprar otro, tengo que declarar ha hacienda?
Con 63 años, solo puedes evitar pagar si reinviertes el dinero en otra vivienda habitual.
Pero no vale con comprar otra casa sin más:
Tienes que reinvertir el dinero de la venta
Y hacerlo dentro del plazo (normalmente hasta 2 años)
En tu caso
Si reinviertes todo el importe de la venta → no pagas
Si reinviertes solo una parte → pagas la parte proporcional
Si no reinviertes → pagas por la ganancia
Hola, voy a vender mi vivienda habitual de España pero quiero comprar en Lima Perú que es mi país de origen. Pagaría impuestos en España y Perú? Gracias .
Si has vendido tu vivienda habitual en España, en principio tendrás que pagar IRPF por la ganancia obtenida (la diferencia entre lo que te costó y por lo que la vendes).
Ahora bien, existe una exención importante: no pagas impuestos si reinviertes el dinero en otra vivienda habitual.
El problema en tu caso:
España solo aplica esa exención si la nueva vivienda habitual está dentro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo.
Perú no está dentro de ese ámbito, así que no podrías acogerte a esa exención.
¿Qué implica esto?
Tendrás que declarar la ganancia en la renta.
Tributaras aproximadamente entre un 19% y un 28%, según el beneficio obtenido.
Excepción importante
Si tienes más de 65 años, sí podrías quedar exento aunque no reinviertes, siempre que haya sido tu vivienda habitual.
Buenos días. Me gustaría hacer una consulta.
En el mes de Noviembre heredé un piso de mi madre. Jo vivo en otro inmueble de mi propiedad. Ahora lo he puesto a la venta el piso que heredé de mi madre por 270.000 €. Si compro un piso por 240.000 € y que no será mi vivienda habitual, ¿ cuanto tengo que pagar de impuestos?
Nótese que el piso que vendo proviene de una herencia i este piso y el que quiero comprar no sin vivienda habitual.
Gracias
Gracias por tu consulta, es una duda muy habitual y muy importante aclararla bien.
En tu caso, al vender un inmueble heredado, tendrás que tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de venta (270.000 €) y el valor que se declaró en la herencia, restando además los gastos asociados (notaría, registro, plusvalía municipal, etc.).
Respecto a la compra de otro inmueble por 240.000 €, al no tratarse de tu vivienda habitual, esta operación no te permite aplicar ninguna exención o reducción en el IRPF por reinversión. Es decir, aunque compres otra propiedad, tendrás que tributar igualmente por la ganancia generada en la venta.
Además, la compra del nuevo inmueble también conlleva sus propios impuestos:
Si es de segunda mano, pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Si es obra nueva, pagarás IVA (10%) más AJD.
La venta y la compra tributan de forma independiente, y en este caso no existe beneficio fiscal por reinversión al no ser vivienda habitual.
Si vendí mi vivienda en 135000€ y fueron 62000 para mí 62000 para mí ex y el resto inmobiliaria y voy a comprar por 11800 invirtiendo solo 25000€ cuanto tengo k pagar hacienda
Gracias por tu consulta.
En este caso hay dos claves importantes:
1) No se tiene en cuenta el dinero que recibes, sino la ganancia
Hacienda no calcula sobre los 62.000 €, sino sobre la ganancia patrimonial.
Es decir: lo que te corresponde de la venta menos lo que te costó tu parte en su día, menos gastos.
2) La exención por reinversión no aplica en tu caso
Aunque indicas que fue tu vivienda habitual, al haber dejado de vivir en ella hace varios años, ya no cumple los requisitos para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.
¿Qué implica esto?
Que tendrás que tributar por la ganancia obtenida.
Los tipos actuales son:
19% hasta 6.000 €
21% hasta 50.000 €
23% en adelante
Por ejemplo, si tu ganancia es de unos 37.000 €, pagarías aproximadamente entre 7.500 € y 8.000 €, dependiendo de los gastos deducibles.
Hola muchas gracias tengo más de 65 y quiero vender mi piso y una casa que tengo de verano para comprarme un chalecito para vivir ya sé que por el piso habitual no tengo que pagar por ser mayor de 65 pero y lo que gano por la venta de la segunda vivienda cómo se declara
Hola, gracias por tu comentario 😊
Efectivamente, la ganancia obtenida por la venta de tu vivienda habitual está exenta de pagar IRPF si eres mayor de 65 años y se cumplen los requisitos habituales.
En cambio, la venta de la segunda vivienda (por ejemplo, la casa de verano) sí puede generar una ganancia patrimonial que normalmente habría que declarar en la renta. Esa ganancia se calcula teniendo en cuenta la diferencia entre el precio de compra y el de venta, además de ciertos gastos e impuestos asociados.
Mi recomendación es que antes de vender revises bien tu caso con un asesor fiscal para hacerlo de la forma más beneficiosa posible y evitar sorpresas con Hacienda.
Buenos días,
muchas gracias por la ayuda.
Mi comentario es respecto a la compra de una vivienda en marzo por 325000 € con hipoteca, pero todavía no nos hemos mudado. Ahora, vendo la casa para irme a la casa que compramos y lo hago por 220000 € . La casa que vendí nos costo 203000 €. La duda es: Puedo utilizar 20000 € para comprar otras cosas para la casa nueva, o tengo que amortizar todo en la compra de la vivienda, es decir, amortizar los 220000 €. muchas gracias de antemano. Un saludo cordial.
Buenos días,
En principio, para poder aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF, no es obligatorio destinar exactamente los 220.000 € íntegros a amortizar hipoteca. Lo importante es que el importe obtenido por la venta se reinvierta en la nueva vivienda habitual, ya sea en la compra, hipoteca, reformas o gastos vinculados a ella.
Ahora bien, si parte del dinero se utiliza para otros fines (por ejemplo, muebles, decoración, electrodomésticos o gastos no considerados inversión en vivienda), Hacienda podría entender que esa parte no se ha reinvertido y tributaría proporcionalmente la ganancia obtenida en la venta.
En su caso, si utiliza 20.000 € para compras que no estén consideradas inversión directa en la vivienda, la exención podría aplicarse solo parcialmente.
También es importante tener en cuenta que la vivienda vendida debe haber tenido la consideración de vivienda habitual para poder aplicar esta ventaja fiscal.
Por prudencia, le recomendaría revisar el caso concreto con un asesor fiscal, porque pequeños detalles (fechas, empadronamiento, uso real de la vivienda, reformas, etc.) pueden cambiar bastante el resultado.
Un saludo cordial.